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内蒙古森工集团(林管局)住房公积金贷款管理办法(试行)

www.ghlyj.com   2016-2-5    内蒙古根河林业局

内蒙古森工集团(林管局)住房公积金
贷款管理办法(试行)
 
                                         第一章   总 则
第一条  为提高林区职工住房消费水平,支持住房公积金缴存职工购买、建造自住住房,规范住房公积金贷款的管理,维护借贷双方的合法权益,根据国务院《住房公积金管理条例》、《内蒙古自治区住房公积金贷款管理办法》和《呼伦贝尔市职工个人住房公积金贷款管理办法》(以下简称《条例》和《办法》)等有关规定,结合内蒙古森工集团(林管局)实际,制定本办法。
第二条  内蒙古森工集团(林管局)住房公积金管理分中心(以下简称“管理分中心”),负责森工集团(林管局)及所属单位住房公积金贷款的申请受理、审核、审批和管理工作,监督住房公积金贷款的借贷和结算。住房公积金贷款风险由住房公积金管理分中心承担。
第三条  住房公积金贷款金融业务委托国家规定的商业银行(以下简称“受托银行”)办理。应与受托银行签订委托合同,委托贷款手续费按国家有关规定执行。受托银行办理住房公积金贷款业务,必须接受管理分中心的监督和管理。
第四条  住房公积金贷款币种为人民币。
第五条  本办法所称的住房公积金贷款,是指以住房公积金为资金来源,向缴存住房公积金的职工发放的,定向用于其家庭直系成员(本人、配偶及其双方父母、子女)购买、建造具有自主产权的普通自住住房的专项住房消费贷款。
第六条  本办法所称的有关各方是:委托人是指森工集团(林管局)住房公积金管理分中心;受托人是指接受委托人的委托具体经办贷款业务的商业银行;借款人是指向委托人申请住房公积金贷款的职工个人;抵押人是指为贷款提供抵押物的借款人或第三人;抵押权人是指森工集团(林管局)住房公积金管理分中心;保证人是指具有担保资质的专业担保公司或具有担保资格的自然人。
 
第二章   贷款对象及条件
第七条  连续、足额缴存住房公积金6个月以上,具有完全民事行为能力的在职职工,其家庭直系成员(本人、配偶及其双方父母、子女)购买、建造自住住房的,不包括商住两用住房,包括同时购买同一小区的车库、车位(下同),经本人同意,购买同一套住房,均可申请住房公积金贷款;购买未装修住房的,可以同时申请办理住房公积金装修贷款;
住房公积金帐户封存或集中封存的职工,不能申请住房公积金贷款。职工住房公积金的账户启封并重新缴存后,其住房公积金封存期可视同连续缴存期累计,满6个月的可申请住房公积金贷款。职工所在单位欠缴住房公积金,不予办理职工个人住房公积金贷款。
职工或其配偶已经办理住房公积金贷款的,在其未还清贷款本息之前,不得再次申请住房公积金贷款。购买同一套自住住房的,只允许办理一次贷款。
第八条  申请住房公积金贷款的职工(以下简称“借款人”)应当同时具备以下条件:
(一)有相对稳定的职业和经济收入,信用良好,无影响贷款偿还能力的其他债务和担保义务,有偿还贷款本息的能力;
(二)购买自住住房,应具有合法有效的房屋买卖合同或《房屋所有权证》;建造自住住房的,具有规划、土地、住房城乡建设管理部门的批准文件。
(三)购买自住住房的应支付不低于所购住房全部价款或建造自住住房所需费用的20%的首期付款。贷款的申请有效期限,购买自住住房的,以销售不动产发票日期为准不超过两年;建造自住住房的,以《施工许可证》日期为准不超过两年;购买二手房的,以过户后《房屋所有权证》日期为准不超过两年;
(四)购买未装修住房装修贷款与所购住房贷款一并办理;
(五)为他人提供贷款担保的职工,在保证期内不能贷款;
(六)同意按照委托人认可的担保方式办理贷款担保、抵押及相关手续;
(七)管理分中心规定的其他条件。
第九条  已婚借款人申请住房公积金贷款的,其配偶是共同借款人、共同债务人和财产共有人;确有特殊情况的,借款人应当提供合法有效的相关证明材料并经管理分中心确认。
 
第三章   贷款额度、期限和利率
第十条  贷款最高限额由森工集团(林管局)住房公积金管理委员会根据现行实际情况确定,并向所属各建账单位公布。单笔贷款具体数额,由管理分中心根据贷款具体规定确定。
单笔个人住房公积金贷款额度应同时符合以下条件:
(一)购房贷款不高于全部住房价款或评估现值的80%;装修贷款不高于所购住房(不含车库、车位)总价款的25%;
(二)不高于管理分中心确定的单笔贷款的最高限额(现行最高限额本办法试行期间为20万);
(三)月还款额不得高于家庭稳定月收入的60%,不得高于借款人的稳定月收入;
(四)有关贷款额度的其他条件。
第十一条  确定贷款期限,应参照贷款额度、提供的贷款担保、偿还贷款能力以及剩余在职工作年限确定。借款人申请的贷款期限与申请贷款时的实际年龄之和不得超过其法定退休年龄。信用记录良好的借款人贷款期限可以延长至退休后5年。贷款期限为1年至20年。
第十二条  住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行。遇法定利率调整时,贷款期限在一年以上的,于下年1月1日起,按借款合同约定期限相应的档次执行新的利率标准。
 
第四章   贷款担保
第十三条  借款人申请贷款须办理房产抵押。
(一)借款人购买已取得商品房预售许可证的住房或购买有产权证的私产住房,可以用所购住房的现值全额设定期房预抵押或现房抵押。
借款人购买不具备上述条件的住房或者建造自住住房的,也可以用其他自有、共有或第三人拥有产权证的房产的现值全额设定抵押。
(二)期房抵押物的现值应依据购房合同注明的购房总价款进行确认;现房抵押物的现值应以房产评估报告注明的房屋评估价值或契税完税凭证注明的应纳税额进行确认。
    (三)期房预抵押应由住房公积金管理分中心与房地产开发企业签订期房预抵押协议,房地产开发企业按贷款发放额预交5%的保证金,存入住房公积金管理分中心和受托银行指定的保证金专户,待房地产开发企业为借款人办理完《房屋所有权证》并办理正式抵押手续后,保证金退付房地产开发企业。
(四)抵押人与抵押权人应签订抵押合同,合同期限应与贷款期限一致,同时持规定材料到当地房产登记部门办理抵押权登记手续,取得抵押权属证明;以预购商品房设定抵押的,应办妥所购房屋抵押预告登记;以共有房产设定抵押的,应征得房产共有人的书面同意。
(五)抵押人对设定抵押的房产,在抵押期间负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受抵押权人的监督检查;未经抵押权人同意,抵押人不得擅自以出售、交换、赠与或以其他方式处置抵押的房产。在抵押关系存续期间,如出现抵押房产价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供与抵押物减少价值相当的担保。
(六)《抵押合同》自抵押物登记之日起生效,至借款人还清全部贷款本息时终止。《抵押合同》终止后,当事人应按合同的约定,解除设定的抵押权。
(七)具有下列情形之一的房产不能抵押:
1、所有权、使用权不明或有争议的;
2、属于违法用地和违章建筑的;
3、依法被查封、扣押、监管的;
4、已经作为抵押物的;
5、依法不得抵押的其他房产。
第十四条 住房公积金贷款的担保方式有自然人保证担保和住房置业担保公司担保。担保方式由借款人自主确定。
(一)自然人保证担保。
采用自然人保证担保方式的,借款人应提供至少一名自然人作为保证人为其担保,并在保证期内承担不可撤销的连带保证责任。作为保证人的自然人应具备以下条件:
1、保证人必须是管理分中心认可的、连续足额缴存住房公积金1年以上、具有代借款人偿还《借款合同》约定的全部贷款本息和有关费用的能力、具有良好诚信记录的森工集团缴存范围内在岗职工;
2、保证人只可为一个借款人提供保证。借款人不能为他人提供担保;
3、保证期限自《借款合同》生效之日起至贷款本息及相关费用偿清之日止。保证人的剩余法定工作年限,必须大于等于借款人的借款期限。
(二)住房置业担保公司担保。
采用住房置业担保公司提供担保的,住房置业担保公司为借款人提供的是不可撤销的全额有效担保,承担连带保证责任。
1、住房置业担保公司必须同时具备下列条件:
(1)符合建设部、中国人民银行发布《住房置业担保管理试行办法》(建住房[2000]108号)文件规定;
(2)具有健全的管理机构和财务管理制度,自主经营、独立核算、自负盈亏;
(3)必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,无重大债权债务纠纷,具有较高的企业信用;
(4)经工商行政管理机关核准登记并办理相关手续。
2、住房置业担保公司应从其资产中以不低于所担保借款余额的2%提留担保保证金,存入委托人指定的保证金专户中,住房置业担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时,委托人有权从保证金账户中予以扣收。
3、住房置业担保公司有权要求借款人以房屋抵押方式、质押方式或保证人保证方式提供反担保,与借款人签订《反担保合同》,并办理相关手续。担保服务费由借款人承担。
 
第五章   贷款办理
第十五条  贷款申请。住房公积金贷款首先由借款人向本单位提出借款申请,并如实填写《职工个人住房公积金贷款申请书》,提供以下材料的原件及其复印件:
(一)借款人及其配偶、抵押物共有权人及其配偶居民身份证(军官证),借款人及其配偶户口簿、结婚证或民政部门出具的婚姻状况证明等;
(二)购买新建住房的,需提供经房产管理部门备案的房屋买卖合同、销售不动产发票、契税票据、《房屋所有权证》;购买拆迁安置房的还需提供房屋拆迁协议或合同;购买二手房的需提供过户后的《房屋所有权证》、交易税费票据和评估报告;
(三)装修贷款与所购住房贷款一并办理,不需另行提供购房手续;
(四)在国有土地上建造自住住房的,需提供《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、房屋产权人与施工单位签订的建筑工程施工合同,购买建筑材料及其他施工费用发票;
(五)抵押物清单;
(六)中国人民银行出具的征信报告;
(七)采取自然人保证担保的提供保证人承担连带保证责任的保证书和保证人的身份证;
(八)管理分中心要求提供的其他文件或资料。
第十六条  贷款审批。公积金贷款遵循审贷分离的原则,实行分级审核批准制度。
(一)各单位对申请贷款职工的借款资格、住房消费真实性、贷款担保、证明资料、借款人信用状况等进行初审与鉴定,并对符合贷款条件的借款人的可贷金额、期限、利率、担保方式、还款方式等提出初步意见,按规定收存证明资料。
(二)管理分中心对各单位提交材料的准确性、完整性、合规性、一致性等进行复审并出具意见,报审贷小组集体讨论通过后出具审批意见,由贷款批准人签批。准予贷款后由管理分中心通知借款人办理相关贷款手续。
第十七条  签订合同。管理分中心准予贷款后,应与借款人、受托银行、担保人、借款人所在单位等有关各方共同签订借款合同、担保合同、委托代扣协议等。
签订合同前,管理分中心、借款人所在单位和受托银行应履行充分告知义务,与借款人面谈并形成面谈记录,告知合同签约方有关合同内容、权利义务、还款方式以及还款过程中应注意的事项等。
第十八条  贷款发放。在相关合同签订完毕后,管理分中心向受托银行出具贷款通知书,并将贷款资金划至在受托银行处开立的委托贷款基金专户。委托贷款基金专户余额应做到日清月结。
购买自住住房的,受托银行将贷款资金划入转至售房单位(售房人)在银行开设的账户内或借款人个人资金账户内;建造自住住房的,受托银行将贷款资金划入借款人个人账户内或房屋承建(修)方在银行开设的账户内。
第十九条  异地购房贷款执行购房所在地盟市住房公积金贷款政策规定,由购房地住房公积金管理中心负责异地购房贷款业务。异地购房贷款资金由购房地住房公积金管理中心承担,产生的收益归购房地住房公积金管理中心所有。借款人住房公积金缴存地住房公积金管理中心负责如实提供借款人住房公积金缴存、贷款等情况,并确保已办理住房公积金异地购房贷款的借款人的住房公积金只能用于偿还异地购房贷款本息。因提供情况不实或虚假而造成的异地购房贷款风险,由缴存地住房公积金管理中心承担。因审核不严造成的贷款风险由发放贷款的购房地住房公积金管理中心承担。
 
第六章   贷款的偿还
第二十条  借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款期限和还款方式偿还贷款本息。
(一)贷款期限为一年的,实行到期一次还本付息,利随本清。
(二)贷款期限在一年以上的,实行按月分期偿还贷款本息。借款人应自借款合同签订后的次月起开始逐月还款。
第二十一条  还款形式主要有以下三种:
(一)   借款人所在单位与管理分中心签订委托代扣协议,由
借款人所在单位负责每月从借款人工资中代扣并办理还款手续。  
(二)   借款人与受托银行签订委托代扣协议,授权受托银行
每月从借款人信用卡、储蓄卡或存折中代扣贷款本息。借款人须在受托银行办理信用(储蓄)卡或存折,并在每月还款日前3个工作日内存入不低于当月还款本息的存款。
(三)按照管理分中心的规定,用职工缴存的住房公积金对冲还贷。
第二十二条  贷款期限在一年以上的还款方式可采取等额本金还款或等额本息还款。还款方式在借款合同中一经确定,一般不得更改。借款人需提前偿还贷款本息的,应当向管理分中心提出申请。
借款人提前还款,应符合以下要求:
(一)贷款满一年后,方可申请提前还贷。现金偿还贷款的每年办理一次,每次不得低于1万元;
(二)贷款逾期的,先还清所拖欠的贷款本息,再申请提前还款;
(三)在提前还贷款时,除偿还贷款余额外,应按提前归还的本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息,遇利率调整,应收利息按不同利率分段计息。
第二十三条  借款人逾期偿还贷款或未按合同约定的期限、额度偿还贷款本息的,借款人所在单位要督促借款人及时归还贷款,借款人在接到管理分中心发出《逾期贷款催收通知书》后应按规定时限补交还款。逾期不交的按中国人民银行的有关规定处理,对逾期部分在基准利率基础上加收50%罚息,对逾期未偿还期间不能按期支付的利息计收复利。
借款人未按借款合同约定还款,逾期6个月以上的,管理分中心在告知借款人(及配偶)及其所在单位和保证人后,可用借款人(及配偶)和保证人住房公积金账户内的存款,偿还贷款本息和罚息。
第二十四条  借款人有下列情形之一的,管理分中心有权会同有关部门依法处分抵押物或要求保证人承担连带保证责任:
(一)借款合同期满,借款人未按合同约定的还款计划偿还全部贷款本息的;
(二)借款人在还款期内连续6个月未偿还贷款本息的;
(三)借款人在借款合同终止前死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力后,无合法继承人或者受遗赠人的;或者其合法继承人、受遗赠人、监护人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的。
第二十五条  依法处分借款人的抵押物所获价款后按下列顺序分配:
(一)支付抵押物处理的有关费用;
(二)支付与处分抵押物的有关税款,按有关规定缴纳土地出让金;
(三)依次偿还剩余住房公积金贷款本息、违约金、损害赔偿金等;
(四)偿还保证人所代偿金额;
(五)有共有产权人的,按照共有产权人的份额,分别偿还共有产权人;
(六)剩余金额归抵押人所有,退还抵押人。如果抵押人死亡,退还给合法受遗赠人,无遗赠人的,应依法处理。
第二十六条  处分抵押房屋所得金额不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金时,管理分中心有权向借款人和保证人继续追索不足部分。
第二十七条  借款人连续6个月未偿还贷款本息或贷款到期后仍未还清贷款本息的,住房置业担保公司需代为偿还逾期贷款本息及罚息。管理分中心有权从保证金账户中予以扣收。住房置业担保公司代为偿还后有权对抵押物进行处置以获得清偿,或要求承担连带责任的保证人负责清偿。
 
第七章   合同的变更和终止
第二十八条  在住房公积金借款合同及其附属合同(协议)终止前发生以下情形之一的,借款人或其他还贷义务承担人可申请办理变更手续。
(一)借款人死亡、宣告死亡或宣告失踪、丧失民事行为能力,以及借款人离异后需转移所购(建)房产所有权的;
(二)借款人提前偿还部分贷款后,需要变更借款期限或月还贷额的;借款人家庭收入明显下降,影响借款偿还能力,需要申请延长贷款期限的;
(三)因抵押物灭失、动拆迁、房屋质量问题发生换房等抵押权人认可的情况;
(四)因抵押人死亡、宣告死亡或宣告失踪、丧失民事行为能力,以及离异、发生抵押权人认可的其他情况;
(五)因保证人丧失担保资格或担保能力的;
(六)借款人申请变更保证人的。
第二十九条  申请借款合同或附属合同(协议)变更应提供以下证明材料:
(一)申请人身份证件、户口薄原件及复印件;
(二)借款合同及附属合同(协议);
(三)变更事由的证明材料;
(四)管理分中心要求的其他证明材料。
第三十条  在贷款偿还期内需解除或变更借款合同的,必须经借款人与管理分中心、受托银行三方协商一致,并按照有关规定程序办理变更手续,依法签订变更合同;有担保保证合同的,应事先征得保证人同意。变更合同未生效前,原借款合同、担保合同继续有效。
第三十一条  借款人丧失民事行为能力、死亡、宣告失踪或死亡的,应由其财产合法继承人在继承财产范围内或其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。
第三十二条  保证人丧失担保资格和能力的或保证人调离森工集团(林管局)的,各单位专管员或借款人应及时向管理分中心提出申请,在取得同意后变更保证人,并重新签订担保合同。
第三十三条  借款人欠缴住房公积金1年以上,且未经管理分中心同意缓缴的,管理分中心有权终止借款合同,追回全部贷款本息。
第三十四条  借款人将贷款本息全部偿还后,涉及抵押合同的需办理注销手续,抵押合同、借款合同和担保合同随之终止。
 
第八章   贷后管理
第三十五条  管理分中心应建立完整的贷款管理档案,并通过贷后检查及时掌握贷款资产状况,按照“一户一档”原则收存住房公积金贷款业务资料,并在规定时间内,将收存的贷款业务资料移交到档案管理部门。保证贷款分类资料信息及时、真实、准确、连续、完整、合规,并与文本档案、电子档案信息一致。
贷后检查,以抽查为主。应以贷款档案、借款人、抵押物、保证人等为对象,采用实地检查、访谈及信息查询等方式进行。
可采用定期与不定期相结合的办法,建立贷后检查登记制度,详细记录检查时间、对象、内容及检查中发现的情况等信息并进行分析。对贷后检查中发现的可能影响贷款质量的情况,应进行跟踪调查分析,并提出相应的预防或补救措施。
第三十六条  管理分中心及各单位应根据贷款合同约定催收逾期贷款。
(一)对逾期3个月内的贷款,应分阶段对借款人分别采取电话、信函等方式催收;下达《逾期贷款催收通知书》;各单位以书面的形式报告并要求借款人到管理分中心说明逾期原因。
(二)对逾期3个月以上的贷款,管理分中心应向借款人及配偶下达《住房公积金扣款通知书》,并调查抵押物情况。
(三)对逾期6个月以上的贷款,应采取法律手段催收,及时处置。
第三十七条  管理分中心应建立健全贷款管理和风险防范制度。应建立健全不良贷款风险责任追究制度,对因违法、违规造成的贷款风险或贷款损失,应逐笔进行责任认定,并依据不同的情节和规定对相关责任人进行问责处理。
 
第九章   借款人所在单位责任
第三十八条  各单位必须对借款人的基本信息进行严格审核,并按要求为管理分中心提供真实可靠的贷款申请资料,保证准确、无误、符合贷款条件。
第三十九条  借款人所在单位负有代扣代缴借款人贷款的责任。借款人所在单位必须与管理分中心依据还本付息计划签订委托代扣代缴协议书,每月由单位将代扣代缴职工贷款本息及时汇缴至管理分中心指定的账户,以确保职工每月按时归还贷款本息。
第四十条  借款人所在单位必须建立职工贷款管理台帐并及时与管理分中心对账。
第四十一条  借款人所在单位要定期向管理分中心上报有不良记录、不按时归还贷款以及借款人发生重大经济变故,已经影响正常还贷的借款人名单。
第四十二条  各单位住房公积金管理部门应作为人事调动的会签部门,需对调转职工的住房公积金贷款、担保等情况进行审查。对于调转职工与森工集团解除(终止)劳动(人事)关系,不能有效履行还贷义务的,需将贷款清偿后,方可办理调离手续;不能有效承担保证责任的,需在借款人变更保证人后,方可办理调离手续。
第四十三条  管理分中心委托借款人所在单位的其他事宜。
 
第十章   违规责任
第四十四条  借款人以欺骗手段违法获得住房公积金贷款的,管理分中心应当责令借款人限期退回违法所贷款额;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十五条  借款人有下列违法情形之一的,管理分中心有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款本息,并按贷款合同约定收取违约金;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)不按照借款合同规定擅自改变贷款用途,挪用贷款的。
(二)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物毁损不足以清偿贷款本息,而借款人未按要求落实新保证或新抵押的。
(三)未经抵押权人同意,借款人将设定抵押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的。
(四)借款人违反本办法或违反已签订的合同约定,与其他人(含法人)或经济组织签订有损管理分中心、受托银行、保证人权益的合同(协议),或有其他影响贷款偿还、损害管理分中心和受托银行利益行为的。
(五)借款人拒绝或阻挠管理分中心和受托银行对贷款使用情况和抵押物状况进行监督检查的。
(六)管理分中心和受托银行与借款人约定的其他情况。
第四十六条  签约各方对抵押物的处理和保证人连带责任的承担,有合同约定的,从其约定;无合同约定的,依据相关法律、法规和规章制度规定办理。
第四十七条  借款人将住房公积金贷款挪作他用或者未按借款合同约定偿还贷款的,管理分中心和受托银行可以对挪用或逾期部分按照中国人民银行的相关规定计收罚息;对贷款挪用或逾期未偿还期间不能按期支付的利息,按照中国人民银行的相关规定计收复利。
如果挪用和逾期两种情况并存,则按其中额度较高的一种情况计收罚息和复利,不得并处。
第四十八条  管理分中心工作人员在审批住房公积金贷款过程中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,给予行政处分;因违法违规行使职权造成损失的,应当依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十九条  住房公积金贷款各方当事人发生纠纷而事先未在相关合同中约定处理方式的,应及时协商解决;协商未果,任何一方均可向住房公积金管理分中心所在地人民法院提出诉讼。
 
第十一章   附 则
第五十条  本办法由内蒙古森工集团(林管局)负责解释。
第五十一条 本办法自发布之日起实施。

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